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第三百九十七章环球地产
……
“你的报告我看了，很不错。不过，我这里有几个问题，希望你能够解答一下。”
“您请说！”
郭守云点头后，“第一，你是如何判断华夏房地产市场会在未来十年内持续增长？要知道你的竞争者普遍认为，目前华夏内地房地产太火爆了，地王频出。一二线城市的房价已经超越了普通白领月薪的一倍，甚至更多。因此，最多三到五年，就会上演‘日本式的房地产泡沫’并最终导致整个行业的低迷！”
“房产价格的变化与国家经济息息相关。而判断一个国家经济好坏的主要标准包括：国民资产总值、固定资产投资、居民可支配收入、居民消费价格指数、外贸总额、股市等主要几个方面。”
“过去十年，华夏在GDP方面增长了4倍，由92年的4931亿到2002年的14705，平均增长率超过12%。固定资产投资总额，由92年的5217亿华夏币，增加到现在的36917亿华夏币，增长了7倍！居民可支配收入，从92年的830华夏币，增加到现在12037华夏币，增加了15倍。居民消费价格指数、外贸总额、股市总额、工业资产投资，城乡收入与支出等等，都有了十倍以上的提升。”
“相比之下，华夏房地产的价格，自从海~南房地产泡沫之后，进入了六年的低迷期。直到98年才重新恢复增长。四年的时间，相对于每年上千万涌入城市的新居民来说，这仍然是一个巨大的卖方市场。现在说崩溃，还太早了。事实上，在我看来，只要华夏经济在不断的发展，这个市场就不会崩溃。而现在华夏经济正是如火如荼的时候，不仅没有任何崩溃的迹象，反而因为世界经济的恢复，发展的更快了。”
郭守云点了点头，看着这个自信的女人，微笑道：“你知道现在西方可是很流行华夏崩溃论，尤其在华夏入市之后。甚至很多国内的经济学家，也认为入市会打击华夏本土的制造业，造成经济崩溃。”
“不。我并不这么认为。加入世贸组织，虽然降低了华夏部分工业品的进口关税，但得到的是参与世贸组织贸易规则的制定，以及更公平的国际贸易环境。这有利于国家出口。至于华夏的工业，绝大部分都是发达国家已经舍弃的低端产业，华夏凭借优势的产业人口，以更低的价格，在更公平的贸易环境下，得到的是更快的发展速度。这一点，韩国、台湾、香港、新加坡过去的经验已经证明了它的正确性。”
“等到积累了足够的资本和技术，以及更高水平的熟练工人后，工业会很自然的向上游攀升。这会改变华夏经济的质量，提升安全性。…从低端产业到中高端，这是一个至少需要20年时间的蜕变过程。华夏经济将进入一个黄金时期！”唐文芳沉声道。
“没想到你对华夏的未来这么有信心？”郭守云沉吟片刻后笑道。
“人为镜可以正衣冠，以史为鉴可知兴亡。从过去华夏五千年的历史来看，只要国内的政局保持稳定，那么无论外部如何变化，我们的经济都会不断向前发展。而现在，正是华夏成立五十多年来最为稳定的时期。所以，我对国家的未来有充足的信心。”
“所以经济稳定，房地产的未来也值得期待？”
“是的！”
郭守云点了点头，“第二，为什么你会建议除了中心城区的公寓和商业地产之外，还应该增购工业仓库？”
“在房地产行业快速发展的时候，中心城区的公寓和商业地产是增值最快的。如果进入低迷期，它们的保值能力也最强。至于工业仓库，经济发展会增加各行各业对存储空间的需求。另外，随着城市的发展，原本是郊外的地方会变成城区。所以如今的一二线城市郊区有非常大的投资价值。但如果单纯囤地，有被城府收回的风险。运营工厂，太繁琐。所以，工业仓库就成了最好的选择。占地大，运营简单，出租还能够逐步收回成本，最关键的是：一旦周围的地价上升，我们得到的就是几倍十几倍的收益。”
“看来你考虑的很长远！”
“因为老板需要一个长远的发展战略！”唐文芳不卑不亢道。
“不错！”郭守云认同的点了点头后，“第三，为什么你觉得目前的房产投资不应该只考虑一二线城市，应该把三四线主要城市也列入进来？”
“因为一个市场快速成长的阶段是有限的。等到一二线的房地产市场成长起来后，资金很自然会向三四线城市下沉。尽管因为政治、经济、工业等很多因素的制约，三四线城市的房产价格和潜力不会像一二线城市那么高。但相应的三四线城市的土地转让价格也相对更低。从收益的角度来看，两者相差并不大。”
“另外，现在国内外的财团都在盯着潜力更大的一二线城市，各种利益集团盘根错节，官方与民间的纠葛深不见底。相比较之下，还是三四线城市的竞争稍微小一些。而且，他们往往缺乏外来投资，对我们这样的企业会比较欢迎，会在政策上提供一定的帮助。”
郭守云点了点头，沉吟片刻后，“看来你对华夏内地房地产很有研究。”
“谢谢您的夸奖。不过我的很多朋友都认为我对于内地房地产业的未来过于乐观了。”
“人云亦云的东西，往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理，才是少数精英的经验总结。这就是我为什么会约你见面的原因。…恭喜你，唐文芳女士，从今天开始，你就是环球地产的首席执行官了。”
看着伸到自己面前的手，唐文芳眼神剧烈跳动起来，拼命压抑着内心的激动，深深的吸了口气后，才伸出了自己带着轻颤的右手握了过去。
“谢…谢谢。我一定不辜负您的期待！”
“我相信自己的眼光，也相信你的判断。”顿了一下后，“请坐，关于环球地产的投资策略，我还要交代一下你。”
“是，您请说！”
郭守云点头后，“首先我很认同你的判断。不过，虽然我对华夏房地产有兴趣。但对于房地产开发的兴趣并不大，我成立环球地产的主要目的只有一个：买入成熟的公寓和商业地产进行出租，用出租的收入外加抵押贷款再次购买更多的公寓和商业地产。从这个角度出发，环球地产的业务有二：其一，房产中介。其二，房产的维护。短期之内我们只在一二线城市发展。另外，我对环球地产的期望是：它能够成为全华夏，乃至全世界最大的‘包租龙... -->>
第三百九十七章环球地产
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“你的报告我看了，很不错。不过，我这里有几个问题，希望你能够解答一下。”
“您请说！”
郭守云点头后，“第一，你是如何判断华夏房地产市场会在未来十年内持续增长？要知道你的竞争者普遍认为，目前华夏内地房地产太火爆了，地王频出。一二线城市的房价已经超越了普通白领月薪的一倍，甚至更多。因此，最多三到五年，就会上演‘日本式的房地产泡沫’并最终导致整个行业的低迷！”
“房产价格的变化与国家经济息息相关。而判断一个国家经济好坏的主要标准包括：国民资产总值、固定资产投资、居民可支配收入、居民消费价格指数、外贸总额、股市等主要几个方面。”
“过去十年，华夏在GDP方面增长了4倍，由92年的4931亿到2002年的14705，平均增长率超过12%。固定资产投资总额，由92年的5217亿华夏币，增加到现在的36917亿华夏币，增长了7倍！居民可支配收入，从92年的830华夏币，增加到现在12037华夏币，增加了15倍。居民消费价格指数、外贸总额、股市总额、工业资产投资，城乡收入与支出等等，都有了十倍以上的提升。”
“相比之下，华夏房地产的价格，自从海~南房地产泡沫之后，进入了六年的低迷期。直到98年才重新恢复增长。四年的时间，相对于每年上千万涌入城市的新居民来说，这仍然是一个巨大的卖方市场。现在说崩溃，还太早了。事实上，在我看来，只要华夏经济在不断的发展，这个市场就不会崩溃。而现在华夏经济正是如火如荼的时候，不仅没有任何崩溃的迹象，反而因为世界经济的恢复，发展的更快了。”
郭守云点了点头，看着这个自信的女人，微笑道：“你知道现在西方可是很流行华夏崩溃论，尤其在华夏入市之后。甚至很多国内的经济学家，也认为入市会打击华夏本土的制造业，造成经济崩溃。”
“不。我并不这么认为。加入世贸组织，虽然降低了华夏部分工业品的进口关税，但得到的是参与世贸组织贸易规则的制定，以及更公平的国际贸易环境。这有利于国家出口。至于华夏的工业，绝大部分都是发达国家已经舍弃的低端产业，华夏凭借优势的产业人口，以更低的价格，在更公平的贸易环境下，得到的是更快的发展速度。这一点，韩国、台湾、香港、新加坡过去的经验已经证明了它的正确性。”
“等到积累了足够的资本和技术，以及更高水平的熟练工人后，工业会很自然的向上游攀升。这会改变华夏经济的质量，提升安全性。…从低端产业到中高端，这是一个至少需要20年时间的蜕变过程。华夏经济将进入一个黄金时期！”唐文芳沉声道。
“没想到你对华夏的未来这么有信心？”郭守云沉吟片刻后笑道。
“人为镜可以正衣冠，以史为鉴可知兴亡。从过去华夏五千年的历史来看，只要国内的政局保持稳定，那么无论外部如何变化，我们的经济都会不断向前发展。而现在，正是华夏成立五十多年来最为稳定的时期。所以，我对国家的未来有充足的信心。”
“所以经济稳定，房地产的未来也值得期待？”
“是的！”
郭守云点了点头，“第二，为什么你会建议除了中心城区的公寓和商业地产之外，还应该增购工业仓库？”
“在房地产行业快速发展的时候，中心城区的公寓和商业地产是增值最快的。如果进入低迷期，它们的保值能力也最强。至于工业仓库，经济发展会增加各行各业对存储空间的需求。另外，随着城市的发展，原本是郊外的地方会变成城区。所以如今的一二线城市郊区有非常大的投资价值。但如果单纯囤地，有被城府收回的风险。运营工厂，太繁琐。所以，工业仓库就成了最好的选择。占地大，运营简单，出租还能够逐步收回成本，最关键的是：一旦周围的地价上升，我们得到的就是几倍十几倍的收益。”
“看来你考虑的很长远！”
“因为老板需要一个长远的发展战略！”唐文芳不卑不亢道。
“不错！”郭守云认同的点了点头后，“第三，为什么你觉得目前的房产投资不应该只考虑一二线城市，应该把三四线主要城市也列入进来？”
“因为一个市场快速成长的阶段是有限的。等到一二线的房地产市场成长起来后，资金很自然会向三四线城市下沉。尽管因为政治、经济、工业等很多因素的制约，三四线城市的房产价格和潜力不会像一二线城市那么高。但相应的三四线城市的土地转让价格也相对更低。从收益的角度来看，两者相差并不大。”
“另外，现在国内外的财团都在盯着潜力更大的一二线城市，各种利益集团盘根错节，官方与民间的纠葛深不见底。相比较之下，还是三四线城市的竞争稍微小一些。而且，他们往往缺乏外来投资，对我们这样的企业会比较欢迎，会在政策上提供一定的帮助。”
郭守云点了点头，沉吟片刻后，“看来你对华夏内地房地产很有研究。”
“谢谢您的夸奖。不过我的很多朋友都认为我对于内地房地产业的未来过于乐观了。”
“人云亦云的东西，往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理，才是少数精英的经验总结。这就是我为什么会约你见面的原因。…恭喜你，唐文芳女士，从今天开始，你就是环球地产的首席执行官了。”
看着伸到自己面前的手，唐文芳眼神剧烈跳动起来，拼命压抑着内心的激动，深深的吸了口气后，才伸出了自己带着轻颤的右手握了过去。
“谢…谢谢。我一定不辜负您的期待！”
“我相信自己的眼光，也相信你的判断。”顿了一下后，“请坐，关于环球地产的投资策略，我还要交代一下你。”
“是，您请说！”
郭守云点头后，“首先我很认同你的判断。不过，虽然我对华夏房地产有兴趣。但对于房地产开发的兴趣并不大，我成立环球地产的主要目的只有一个：买入成熟的公寓和商业地产进行出租，用出租的收入外加抵押贷款再次购买更多的公寓和商业地产。从这个角度出发，环球地产的业务有二：其一，房产中介。其二，房产的维护。短期之内我们只在一二线城市发展。另外，我对环球地产的期望是：它能够成为全华夏，乃至全世界最大的‘包租龙... -->>
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